1. Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?

Laut §652 BGB ist der Anspruch des Immobilienmaklers auf eine Maklerprovision erfüllt, wenn die folgenden Voraussetzungen vorliegen:

• Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
• Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung).
• Es wurde ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen.
• Die Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluss.
• Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.

2. Wer bezahlt den Makler seit dem Bestellerprinzip bei Vermietung?

Bis Juni 2015 hatte der Gesetzgeber keine Vorgabe gemacht, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Bei der Vermietung war es früher fast immer der Mietinteressent, der bezahlen musste, es sei denn die Immobilie war schwer vermietbar. 

Nachdem die Bundesregierung das Bestellerprinzip zum 1. Juni 2015 eingeführt hat, bezahlt der Besteller des Immobilienmaklers, in der Regel der Vermieter, die Maklerprovision.

3. Wer bezahlt den Makler seit dem Bestellerprinzip bei Verkauf?

Die große Koalition einigte sich im August 2019 im Rahmen des Wohnpakets darauf, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel teilen sollen (unechtes Bestellerprinzip). 

Die Neuregelung bzw. Teilung der Maklerprovision gilt seit dem 23.12.2020 nur für privat handelnde Verbraucher beim Verkauf von Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäusern (inkl. solcher mit Einliegerwohnung). Handelt der Immobilienkäufer hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit kann die Verteilung der Maklercourtage auch anderweitig vereinbart werden.

Entlasten soll das 

„Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“

vor allem Immobilienkäufer in Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen, da die Käufer dort in der Vergangenheit die gesamte Maklercourtage zu tragen hatten.

Für die Verteilung der Maklergebühr gibt es mit dem neuen Gesetz vier Möglichkeiten:

Geteilte Provision:

Diese Variante dürfte der Regelfall sein. Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag. Er gestattet ihm darin, auch für den potenziellen Käufer tätig zu werden. Verkäufer und Makler zahlen die Provision zu gleichen Teilen. Kommt es zum Kaufvertrag, erhalten Verkäufer und Käufer eine Rechnung, die sofort fällig wird.

Einseitige Interessenvertretung mit Provisionsteilung:

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Der Verkäufer darf höchstens 50 Prozent der Provision auf den Käufer abwälzen. Der Käufer muss erst zahlen, nachdem der Verkäufer seine eigene Zahlung nachgewiesen hat.

Einseitige Interessenvertretung ohne Provisionsteilung:

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Die Provision zahlt allein der Verkäufer.

Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Käufers:

Ein potenzieller Käufer beauftragt einen Makler mit der Suche nach einem passenden Objekt. Kommt ein Kauf­vertrag zustande, zahlt allein der Käufer dem Makler eine Provision. Voraus­setzung ist, dass dem Makler das Objekt nicht bereits vor Erhalt der Such­anfrage an die Hand gegeben wurde.

4. Maklervertrag bedarf künftig der Textform

Auch bei der häufig strittigen Frage, ab wann ein Maklervertrag zustande kommt, soll das neue Gesetz für mehr Klarheit sorgen. Es schreibt vor, dass in Zukunft ein Maklervertrag der Textform bedarf. Im Unterschied zur Schriftform, bei der die Vertragspartner handschriftlich unterschreiben müssen, reicht bei der Textform auch eine E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp. 

Nur mündlich oder durch konkludentes Handeln – also schlüssiges Handeln – kann ein solcher Maklervertrag nicht mehr geschlossen werden.

5. Wie hoch ist die Maklerprovision? Was ist üblich und erlaubt?

Die Höhe der üblichen Maklercourtage beim Verkauf sind in den Ländern nur Richtwerte, es gibt aktuell noch keine gesetzliche Regelung.